Me Olivier MOINARD, notaire associé et Jean-Marc FAUDA, notaire

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Spécial Location 3 recettes pour faire une bonne saison

Spécial Location 3 recettes pour faire une bonne saison

Cette période marque le coup d'envoi de la saison estivale et des réservations qui l'accompagnent. Pour les propriétaires, c'est le moment d'occuper le terrain pour proposer chambres, meublés de tourisme ou encore gîtes et résidences secondaires… Découvrons comment il faut se préparer pour que le calendrier de location 2019 soit gagnant sur tous les tableaux. 

Avec sa forte fréquentation touristique, 85 millions de visiteurs en 2018, la France reste la première destination au monde. Notre pays peut compter sur ce bel atout pour développer son parc immobilier. À commencer par ses capacités d'hébergement qui doivent répondre à cette large demande. Aux côtés des professionnels de l'hôtellerie et de la location touristique, les particuliers ont aussi leur carte à jouer. L'engouement pour la location de meublés type Airbnb se confirme auprès des visiteurs, notamment dans les grandes agglomérations et les destinations à forte fréquentation. Dans ces conditions, un bien immobilier pourra user de son charme sur le marché de la location saisonnière. Qu'il s'agisse d'une chambre dans la résidence principale, d'un appartement meublé ou d'une maison secondaire, les occasions de faire une belle saison ne manquent pas dans la mesure où les règles du jeu sont respectées. Découvrons 3 recettes payantes !

1. La résidence principale

Une chambre qui vaut de l'or.
De l'espace, une chambre à offrir et le sens de l'hospitalité suffiront à réussir la recette. Sans oublier de respecter la règlementation fiscale prescrite, et vous obtiendrez une formule alléchante si vous décidez de louer une pièce de votre résidence principale.
La bonne formule ? Une solution qui se développe de plus en plus, surtout dans les grandes villes où le marché de la location connaît de fortes tensions. Un mode de vie qui s'apparente à la colocation et qui conduit donc à partager son logement. Bien sûr, cette option correspond plutôt à des seniors dont les enfants ont quitté la cellule familiale. C'est un bon moyen de profiter d'une présence, d'occuper sa grande maison et compléter ses revenus.
Ce qui suppose néanmoins d'entretenir de bonnes relations avec son locataire car vous ne pourrez lui donner congé qu'à l'échéance du bail.
Précisons que la chambre doit répondre à des normes de décence : faire 9 m2 minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, disposer d'une fenêtre, donner accès à une salle d'eau et être chauffée.
Règles à suivre. Le contrat de location prend plusieurs formes selon le public visé :
• bail classique d'un an pour location meublée renouvelable par tacite reconduction pour locataire permanent ;
bail meublé de neuf mois non renouvelable pour un étudiant ;
bail mobilité d'un à dix mois pour des personnes devant se loger temporairement ;
• ou le nouveau bail de cohabitation intergénérationnelle à condition que le bailleur ait plus de soixante ans et le locataire moins de trente ans.
À l'instar des loyers perçus pour un meublé, les revenus doivent être déclarés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et l'impôt est calculé en fonction de votre tranche d'imposition.
Quelle recette ? Intéressante au plan fiscal, cette forme de location peut échapper à l'imposition. Il faut que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer hors charges ne dépasse pas un certain plafond réactualisé chaque année :
• 187 € en Île-de-France,
• 138 € dans les autres régions.
Location meublée : quels revenus déclarer ?
Tous les revenus que vous tirez de la location d'un logement meublé de façon classique ou via une plateforme collaborative sont imposables et doivent être déclarés à l'administration fiscale.

2. Le meublé de tourisme

Un logement qui profite bien !
Plutôt que de s'engager sur un bail longue durée, pourquoi vous n'envisagez pas une location plus courte ? Certes la gestion donne de l'occupation, mais les revenus procureront de belles satisfactions. Surtout que l'intérêt des touristes pour la formule ne se dément pas à en juger par le développement des plateformes comme airbnb. Découvrons tous les points pour réussir la location de votre meublé.
La bonne formule ? Le meublé de tourisme s'inscrit dans une volonté de proposer des prestations de qualité en direction des vacanciers essentiellement. C'est la raison pour laquelle le logement peut être classé « meublé de tourisme ». La demande doit être formulée auprès d'organismes accrédités par le COFRAC (comité français d'accréditation) ou référencés sur le site «Atout France». La décision de classement doit être affichée de manière visible à l'intérieur du meublé.
Pour la gestion, mieux vaut s'adresser à un prestataire, mais sa commission avoisine les 10 à 20 %.
Règles à suivre. Quelques précautions s'imposent pour gérer son meublé. À commencer par l'immatriculation au centre de formalités des entreprises et la déclaration en mairie pour le suivi des taxes de séjour, démarches qu'il faut effectuer au lancement de l'activité.
Contrairement aux baux d'habitation classiques, la location saisonnière n'obéit pas à une loi spécifique, mais aux principes généraux du Code civil et aux dispositions du Code du Tourisme. Un contrat détaillé avec le locataire ainsi que le descriptif des lieux et des équipements s'imposent.
Par ailleurs, s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire, la loi Elan (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) interdit de louer plus de 120 jours par an.
Quelle recette ? Pour le loyer, tout dépend du lieu où se situe le logement. En zone tendue (dans 28 agglomérations), il faut le fixer au même prix que celui du locataire précédent. Lorsque l'activité dégage plus de 32 900 €, elle relève du régime réel d'imposition et bénéficie d'un abattement de 71 %. En deçà, il s'agit du régime micro et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. L'exploitant bénéficie alors du statut de loueur en meublé professionnel. En dessous de 23 000 €, il s'agit du loueur en meublé non professionnel.
MEUBLÉ OU RÉSIDENCE SECONDAIRE ?
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, le meublé de tourisme nécessite d'obtenir une autorisation de changement d'usage si le logement est une résidence secondaire. À Paris, il existe en outre des règles de compensation. Elles imposent d'acheter une surface équivalente - voire supérieure - d'un local commercial à transformer en habitation !

3. Le gîte ou chambre d'hôtes

Une activité qui séduit…
Avec le gîte ou la chambre d'hôtes, non seulement le logement répond à des standards en termes de confort et de localisation géographique, mais des prestations viennent s'ajouter pour l'accueil des résidents. Les propriétaires les plus hospitaliers ont tout à y gagner…
Formule. Alors qu'un gîte est considéré comme un meublé de tourisme et constitue à ce titre comme un logement indépendant, une chambre d'hôtes est obligatoirement située dans la résidence principale du propriétaire. Pour ce type de location, il est généralement admis qu'une chambre ne peut pas être inférieure à 12 m² pour des raisons commerciales même si la règlementation exige une surface de 9 m² (hors sanitaires). Quant au gîte, il comporte un salon, un séjour, une cuisine, des chambres et sanitaires et permet d'accueillir de 2 à 14 personnes.
Comme 90 % des réservations se font via internet, il est très important de réfléchir attentivement à une stratégie de communication en ligne (photos, textes de qualité, témoignages clients, réseaux sociaux…). Prévoyez aussi du temps pour l'accueil des résidents.
Règles à suivre. Excepté une simple déclaration de location préalable à déposer en mairie, il n'existe pas d'obligation réglementaire pour ouvrir un gîte ou une chambre d'hôtes sauf de respecter les caractéristiques d'un logement décent.
Si le revenu imposable dégagé par cette activité dépasse 5 100 €, il lui faut impérativement s'affilier auprès du Régime social des indépendants (RSI) en tant que travailleur non salarié (TNS). Comme s'il s'agissait d'une activité commerciale, l'exploitant est tenu de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et de s'immatriculer auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) .
Quelle recette ? Gîtes de France estime à 10 700 € le revenu brut annuel d'un exploitant de gîte et à 18 600 € celui d'un propriétaire de chambre d'hôtes ; les prix sont totalement libres. Pour ce qui est de leur imposition, ces deux types d'hébergement sont soumis au régime fiscal de la micro-entreprise (micro-BIC). Les exploitants de chambres d'hôtes ou de gîtes, à condition que ces derniers soient classés « meublé de tourisme », bénéficient, en dessous d'un seuil de 82 800 € par an, d'un abattement forfaitaire de 71 %.
QUEL BUDGET POUR OUVRIR UN GÎTE ?
Selon une étude réalisée en 2014 par Gîtes de France, il faut compter en moyenne 91 000 € pour créer un gîte et 76 000 € pour une maison d'hôtes. Un investissement important, qui peut toutefois être réduit grâce aux aides et autres subventions locales.

Christophe Raffaillac

Dernière modification le 02/05/2019

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